SCI : comment ne plus être imposé aux revenus fonciers dont la taxation devient très lourde en raison de l'augmentation de la CSG.

L'imposition aux revenus fonciers des loyers d'immeubles nus est très lourde et celle-ci ne cesse d'augmenter avec la dernière décision du gouvernement Macron qui a fait passer les prélèvements sociaux à 17,2 %.

Pour en sortir :

1. soit une cession des parts pour sortir les personnes physiques et les remplacer par une société IS, une société holding par exemple.

2. soit faire opter la SCI à l'IS.

 

Les éléments qui vont permettre d'optimiser le montage sont :

- la date d'acquisition de l'immeuble,

- la présence ou non de plus-value latente (de plus en plus rare),

- l'importance des loyers,

- le taux d'imposition des personnes physiques.

 

A l'acquisition de l'immeuble, le montage est plus aisé. Pour les immeubles d'habitation, de préférence, il faut opter pour la location en meublé.

 

Principe général : rechercher l'amortissement de l'immeuble et la déducttion de la totalité des charges permettant de ne pas dégager de résultat imposable pendant toute la détention de l'immeuble. A la sortie il faut limiter l'impact de la plus-value, mais il est plus facile de payer un impôt losque l'on encaisse un revenu. En revenus foncier l'impôt est très lourd et souvent aucun revenu n'est perçu !

Investissement locatif PINEL

La réduction d'impôt « Duflot » pour investissement locatif est assouplie et rebaptisée « Pinel ». Pour les investissements réalisés depuis le 1er septembre 2014, les particuliers peuvent opter pour un engagement de location de six ou neuf ans prorogeable à douze ans. La location est étendue au cercle familial pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2015.

 

Durée minimale de l'engagement de location :

Désormais, dans le cadre du dispositif « Pinel », la durée minimale de l'engagement de location n'est plus fixée uniformément à neuf ans. Les investisseurs ont la possibilité d'opter pour un engagement de location minimale de six ou neuf ans. L'option est irrévocable pour le logement concerné.
De plus, les investisseurs peuvent, à l'issue de leur engagement initial de six ou neuf ans, proroger cet engagement afin de continuer à bénéficier de la réduction d'impôt. La prorogation ne peut pas excéder : 

-  trois années, renouvelables une fois dans le cas où l'engagement initial de location était d'une durée de six ans ; 
-  trois années non renouvelables, dans le cas où cet engagement était d'une durée de neuf ans.

La durée de l'engagement et, partant, le bénéfice de l'avantage fiscal sont ainsi portés au maximum à douze ans.

 

Location au sein de la famille :

Désormais, la location à un ascendant ou un descendant est dans tous les cas autorisée, sans perte du bénéfice de l'avantage fiscal, dès lors bien entendu que les conditions tenant aux plafonds de loyer et de ressources du locataire sont respectées

 

Taux de la réduction d'impôt :

Désormais, dans le cadre du dispositif « Pinel », le taux de la réduction d'impôt varie en fonction de la durée de l'engagement de location. Il est ainsi fixé à : 

-  12 % dans le cas où l'engagement de location est pris pour une durée de six ans et pour les souscriptions servant à financer des logements faisant l'objet d'un engagement de location pris pour une durée de six ans ; 
-  18 % dans le cas où l'engagement de location est pris pour une durée de neuf ans et pour les souscriptions servant à financer des logements faisant l'objet d'un engagement de location pris pour une durée de neuf ans.

 

En cas de prorogation de l'engagement de location dans les conditions exposées au n° 5, le taux de la réduction d'impôt est de : 

-  6 % pour la première période triennale et 3 % pour la seconde période triennale, s'il s'agit d'une prorogation pour trois années supplémentaires, renouvelable une fois, d'un engagement initial de location de six ans ; 
-  3 % pour la période triennale, s'il s'agit d'une prorogation pour trois années supplémentaires, d'un engagement initial de location de neuf ans.
 
Le tableau ci-dessous récapitule les taux de la réduction d'impôt « Pinel » en fonction de la durée d'engagement de location.

 
Durée de l'engagement initial Investissement en métropole Investissement en outre-mer
6 ans 12 % 23 %
1e prorogation de 3 ans 6 % 6 %
2e prorogation de 3 ans 3 % 3 %
RI maximale 21 % 32 %
9 ans 18 % 29 %
Prorogation de 3 ans 3 % 3 %
RI maximale 21 % 32 %


 
 

 

Plus-values sur terrains à bâtir

Le nouveau mode de calcul des plus-values sur terrains à bâtir applicable depuis le 1er septembre 2014 est légalisé. Le bénéfice de l'abattement exceptionnel de 30 % est, en outre, étendu aux opérations de démolition-construction en zones tendues